作者 谷村
“好房子”开始登上舞台了。
今年以来，随着2025年政府工作报告首次提出“好房子”建设目标，明确推动住房品质升级与绿色智慧转型，一系列与“好房子”相关的落地配套政策及动作展开。
在市场层面，以“第四代住宅”定义未来“好房子”，第四代住宅的兴起与政策导向密切相关,未来商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”方向发展,进一步挖掘改善型需求。在住建部的新版《住宅项目规范》中，将住宅层高下限从2.8米提升至3.0米，优化空间舒适度。
地方试点加速落地
北京、重庆、西安等超过50个城市出台支持政策，如北京允许架空层、风雨连廊不计容积率，济南明确空中花园面积不计入容积率。多地要求新建住宅项目配置空中花园比例不低于30%。
在北京，许多项目以挑高6米，每户标配20-30㎡挑高露台，实际得房率高达90%以上，露台面积不计入房本。
在重庆，以钢管桁架结构打造的垂直绿化系统风行，以及风雨连廊、人工湖等设计普及，部分项目PM2.5过滤效率达35%。
在杭州，AI灌溉系统、太阳能与雨水回收技术广泛应用。
多城四代宅入市，整体去化优秀
根据克而瑞调研数据，2025年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破70个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为16个和14个，预计四代宅供应将成为市场主力。从去化表现来看，多城推出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。
2024年以来,核心15城40个四代宅项目相对周边在售房源溢价幅度达16%,相对二手房溢价更高。同时,四代宅的首开去化率平均为43%,高于同期核心城市25%-42%的整体去化率,显示出较强的市场吸引力。
第四代住宅的建造成本较传统住宅每平方米增加约650-700元,但其高溢价和快流速的特点能够部分抵消成本压力。例如,福州国贸天琴湖四代宅月均流速约30套,较同地段非四代宅高出12-15套;部分项目溢价空间达15%-20%。
从“概念试点”转向“品质普及”
第四代住宅在政策红利与市场需求双重推动下，正从零星试点迈向规模化落地，成为“好房子”政策的核心载体。未来需突破地域适应性、成本控制及标准统一等瓶颈，方能实现从“高端改善”到“普惠型好房”的跨越。
四代宅的崛起对既有市场形成一定冲击。例如,2024年上半年全国主要城市实际得房率超100%的项目约70个,其中大部分为四代宅。这种产品迭代速度可能加剧购房者的观望情绪,并对二手房市场产生较大压力。
在商品房供给过剩的背景下,房企积极研发第四代住宅,以差异化产品对抗二手房需求分流。具备产品持续创新能力的房企可能在竞争中胜出。
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