物流仓储韧性生长：中金普洛斯REIT二季度稳健业绩背后

2025年上半年，中国GDP同比增长5.3%，在这一高于市场预期的经济增速之下，内需对经济增长的贡献率达到68.8%，同时外贸出口数据亮眼，货物贸易出口增长7.2%。在内外需双轮驱动下，中国仓储指数连续八个月运行在扩张区间，物流仓储行业展现出强劲发展韧性。

物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸，仓储则是物流的必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。中金普洛斯REIT是截至目前国内上市公募REITs中市值最大、资产数量最多、资产规模最大、区域覆盖最广的仓储物流类REIT，从其运营表现可一探经济运行的趋势与前景。

7月21日，中金普洛斯REIT（508056.SH）发布2025年二季报，其基金总收入、合并息税折旧摊销前利润、可供分配金额等核心财务指标延续了长期稳健运营的态势，且十个仓储物流园的整体期末平均出租率保持90%以上的高位。7月18日，中金普洛斯REIT公告将进行2025年第二次分红，计划分配金额约7,867.43万元，以高比例分红持续回馈投资者。待最新分红完成，中金普洛斯REIT 2025年迄今累计分红金额将达1.75亿元，自上市以来的累计分配金额将超12亿元。

作为智慧高效物流仓储服务的标杆企业，普洛斯不仅通过REITs金融工具实现了资产价值的有效释放，更在智慧仓储、绿色低碳等领域展现出创新活力。受益于消费提振驱动的内需扩张、外贸出口韧性，仓储市场需求稳中走强，普洛斯通过“空间X赋能”的全方位客户服务，持续拓展关键民生行业客户，支持新兴产业和创新产业发展，以前瞻性的资产和产业布局带动物流及产业基础设施业务韧性增长。

内外需双轮驱动物流仓储持续发展

物流仓储行业作为国民经济的基础性产业，在2025年上半年展现出较强的发展韧性。上半年，中国物流与采购联合会发布的中国仓储指数持续运行在扩张区间，新订单指数连续六个月保持较高景气水平运行，需求稳定增长。今年1至5月，全国社会物流总额达到138.7万亿元，同比增长5.3%，有效支撑产业链、供应链稳定运行。

2025年是“十四五”规划的收官之年，也是全面深化改革的关键时期，物流仓储行业迎来多重政策利好。《智能制造发展规划(2021-2025年)》和《现代物流发展规划(2021-2025年)》等政策明确支持智能物流、智能仓储的发展。这些政策推动了行业的智能化转型，加速了先进信息技术的应用，例如物联网、人工智能、大数据等。

市场需求方面，新型电商、快递快运、冷链物流、新能源汽车、高端制造等领域保持稳定增长。其中，据国家邮政局数据显示，上半年中国快递业务收入累计完成7187.8亿元，同比增长10.1%。截至7月9日，今年以来中国快递业务量已突破1000亿件，比去年提前了35天。这凸显了中国内需活跃、消费市场规模不断扩大带来的推动作用。

这些数据则印证了中国仓储物流行业的进一步增长空间。展望三季度，随着一系列政策组合继续推进，经济回升向好基础有望夯实，仓储市场活力有望增强，行业将保持平稳向好运行态势。

普洛斯公募REIT：稳健运营中的行业标杆

中金普洛斯REIT，全称为“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”，2021年6月21日于上交所上市交易，是中国“首发+扩募”双首批基础设施公募REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。

据中金普洛斯REIT发布的2025年第二季度报告显示，今年二季度，报告期内实现总收入约10,755.67万元，基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约6,885.36万元；实现可供分配金额约8,396.26万元，运营持续稳健。按照报告期可供分配金额/报告期末市值计算，本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.55%。

市场化平稳运营与出租率高位稳定是中金普洛斯REIT的差异化特色，其底层资产依托普洛斯全国物流网络布局，通过精细化运营管理和智慧化仓储服务，提升租户满意度，同时还以空间运营创新满足多元需求，集合生态资源赋能园区客户，继而持续吸引高黏性租户。

从体现其资产运营水平的具体指标来看，中金普洛斯REIT在报告期内实现基础设施项目租金及物业管理服务费收入约10,648.67万元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目息税折旧摊销前净利率67.20%。

二季度，中金普洛斯REIT持有的10个仓储物流园基于市场供需关系灵活调整租赁策略，主动深挖市场需求，提前布局规划，带动整体期末平均签约出租率持续超过90%，同比提升2.7个百分点，整体底层资产出租率呈现高位稳定的良好态势。其中，普洛斯苏州望亭物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心的出租率同比显著提升。

据中金普洛斯REIT 2025年第二次分红公告显示，本次分红的权益登记日为2025年7月22日，采用现金分红的方式，分红方案为0.4059元/10份基金份额，并免收分红手续费。

中金普洛斯REIT通过“运营提效—打造客户价值—租户黏性提升”的良性循环，实现稳定现金流，以高比例分红机制为投资者提供可持续收益，体现了公募REITs的核心资产配置价值。

此外，中金普洛斯REIT吸引的投资其“长期资本”属性与物流设施的稳定收益特性高度契合，有助于引导社会资本投向实体物流领域，支持行业长期健康发展，促进行业整体质量提升。

产业协同：智慧物流与绿色低碳的创新实践

在数字经济与低碳经济双重驱动下，物流仓储行业正经历深刻变革。普洛斯作为行业领军企业，通过智慧物流技术创新和绿色低碳发展实践，探索出一条支持产业高质量发展的新路径，为行业转型升级提供了有益借鉴。

物流科技与智慧化运营是普洛斯重点布局的战略方向之一。普洛斯旗下物流园内已广泛应用了各类智能物流解决方案，其中很多来自于旗下私募股权投资平台隐山资本投资的智能装备、数字科技、人工智能、物联网及新能源科技等创新企业。

与此同时，数据驱动是智慧物流的核心。拥抱新一代信息技术创新，普洛斯不断投入科技运营，打造了资产数字化运营底盘和智能化应用系统平台，以数字化、智慧化技术提升资产管理运营效率。普洛斯自主研发的数字化碳排放及能源管理平台，为园区和客户实现节能减碳提供数据支持，并据此为基础给出照明节能、冷库节能、绿色电力核算等技术方案模块，赋能园区智能化、精准化零碳管理。