作者 秦晋
据天风证券发布的研报，2025年上半年，300城住宅用地供应面积-18.6%，成交面积-6.8%，土地出让金同比+24.5%，均溢价率10.3%，较去年同期提升6.2%。从全国范围看，前5月，国有土地使用权出让收入11281亿元，同比下降11.9%。300城出地出让金的增长，与整体同比下降，表明市场分化显著。
从房企表现看，22城累计拿地金额中，央国企占比为58%。截至2025年5月末，拿地领先的房企分别为绿城、保利、中海、滨江、建发、华润、金茂、招蛇，拿地金额分别为341、329、283、270、266、246、215、206亿元；北京、杭州、上海、成都等是品牌房企主要布局城市，其中北京、杭州为企业热点聚焦城市，上述头部房企于这两个城市拿地的金额占比超4成。
从城市能级看，一、二、三线城市推出面积分别同比+14.4%、-2.1%、-24.6%，成交面积分别同比+17.6%、+15.7%、-14.5%，土地出让金分别同比+47.3%、+36.5%、-1.1%，平均溢价率分别为11.9%、14.3%、3.6%。从城市表现看，2025上半年TOP20城市出让金占全国比重为66%（2024年全年：51%），集中度继续提升。
上半年土地出让金领先的城市分别为杭州、北京、上海、成都，分别为1010、1006、638、366亿元，溢价率同样明显优于其他城市。其他如武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让，主要受库存规模较高影响。
从市场特征看，土拍重回“价高者得”后，优质地块因稀缺属性实现高溢价，改善性需求主导新房市场趋势愈发明显。
整体来看，2025上半年土地市场呈现“缩量提质、分化延续”的特征。总量去库存趋势下，能级间土地供需分化明显，核心城市受益于供给“提质”、土拍热度回升，低能级市场则延续量价双淡。
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