一线涨不动、三四线跌不动，二手房市场有自己的想法 城市分化加剧！2025年7月，二手房市场出现了变化。在此之前，热点城市的二手房成交量持续走高，而三四线城市即便降价，成交量依然惨淡。
7月，30个重点城市的二手房成交情况出现差异化。一线城市成交量回调，环比下降8%，同比下降9%。其中，上海量价齐跌，市场情绪降温。原本承压的三四线城市反而出现企稳回升信号，6个城市成交规模为198万平方米，同环比分别增长14%和11%，累计同比正增长6%。对于很多三四线城市的二手房来说，已“跌无可跌”，部分开始回升。
房地产行业地缘性极强，不同城市、区域甚至项目的市场表现差异显著。这一点在二手房市场尤为明显。CRIC数据显示，2025年7月30个重点城市二手房成交面积约为1839万平方米，环比下降6%，同比下降5%，前7个月累计同比增长10%。
具体来看，北京7月成交112万平方米，环比下降21%，同比下降22%；上海成交150万平方米，环比下降6%，同比下降3%；广州成交89万平方米，环比上涨3%，同比下跌5%；深圳是唯一一个7月成交同环比均保持上涨的城市，均为3%。
自2024年第四季度以来，上海二手房成交表现一直较为亮眼。CRIC数据显示，在2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”并出台了一系列利好政策之后，上海二手房成交在10月、11月、12月连续三个月增长明显，11月和12月成交面积突破200万平方米。但在2025年第二季度后，增长动能有所放缓，截至7月，成交量已连续四个月下探，预计8月仍将呈下降态势。从价格来看，上海7月二手房价格再次下跌，且本轮补跌正由外围转向市区。
尽管7月一线城市二手房市场出现回调，但前七个月累计仍保持6%的上涨，整体而言，一线城市二手房长期仍较坚挺。二线城市内部分化加剧，20个重点二线城市成交规模为1241万平方米，同环比分别下降6%和7%，前七个月累计正增长8%。成都、重庆、天津为第一梯队，单月成交量皆破百万方，分别为186万平方米、104万平方米和100万平方米。西安、合肥等城市同比增幅显著，南京、南宁等则略显低迷。
值得注意的是，三四线与一二线城市走势不同，7月企稳回升信号初显。CRIC数据显示，6个重点三四线城市成交规模为198万平方米，同环比分别增长14%和11%，累计同比正增长6%。佛山、烟台、东莞等城市市场显著改善，无锡、常州复苏乏力。
整体来看，7月份的二手房市场增长动能不足，但从前七个月累计来看，仍有10%的同比增长，这一数据好于新房市场。CRIC数据显示，2025年前七个月重点30个城市商品住宅成交面积823万平方米，累计同比下降1%。
目前，一线城市虽然7月有所回调，但总成交规模依然较高。三四线城市的止跌是一个好消息，成交量的回升代表了这些城市信心的修复。从价格来看，二手房价格整体仍有一定的下行，但降幅有所收窄。
目前，二手房和新房形成鲜明竞争关系。2024年7月起，整体一二手房市场占比中二手房明显上升，重点30城总成交中二手房占三分之二。随着新房市场产品力的提升，许多城市二手房的成交占比又回到了60%以下。在这过程中，不少二手房房东采取降价策略，一二手房之间的差价也出现了明显变化。未来，一二手房的整体房价将持续一段时间的动态平衡，取决于整体房源的性价比。购房者会综合考虑得房率和房价，并与周边的二手房进行对比，最终选择综合性价比更高的一方。
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